WertermittlungsKontor

Sachlichkeit & Unabhängigkeit  - ist unser Anliegen

Hinweise zur Entstehung eines Gutachtens

Wir wollen DEN Wert ermitteln, der am wahrscheinlichsten als möglicher Kaufpreis für das Bewertungsobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt in Frage kommt.

Hellsehen kann kein Sachverständiger. Er kann nur seine Fachkenntnis einsetzen, um den „wahrscheinlichsten Kaufpreis“ zu ermitteln. Auch wenn er dabei unendlich viel rechnet, und manchmal Zahlen mit 2 Stellen hinter dem Komma auftauchen, ist es immer noch eine Analyse von statistischen Wahrscheinlichkeiten.

Und wenn man beliebig viele Lokalexperten nach ihrer Meinung befragen würde, wie sie die Wertigkeit bei genau diesem Objekt einschätzen würden, so erhielte man wieder JEWEILS einen Bruchteil der statistischen Wahrheit, denn jeder Marktteilnehmer hat natürlich – geprägt, durch sein spezielles Marktsegment – seine ganz besonderen eigenen Erfahrungen.
Die können ZUFÄLLIG bei diesem Objekt auch zutreffend sein, aber nicht statistisch mit einer gewissen Sicherheit, für alle Objekte gelten, zu denen er sich äußert. Und genau hier liegt das Verständnisproblem in Bezug auf ein derartiges Gutachten.

Ich möchte versuchen – Ihnen als Leser, der bereit ist sich durch viele Seiten von Daten und Fakten zu arbeiten - diesen wesentlichen Punkt näherzubringen. Es wird Ihnen helfen das gesamte Gutachten richtig einzuordnen und nicht einfach den ermittelten Wert als unumstößliche Wahrheit zu betrachten, denn das ist er nicht.

Der Mathematiker redet gerne (bei Untersuchungen von möglichst vielen Fällen) von der „Standardabweichung“ und meint damit, wie weit vom „Mittelwert“ einer Grundgesamtheit (damit ist z.B. die Menge der vom Gutachterausschuss in der betreffenden Region (Kreis) untersuchten Immobilien gemeint) ca. 68% der Fälle abweichen.
Nun gut, dass können sich die meisten Menschen vorstellen. Man hat eine Mitte, und Rechts und Links davon liegen Werte, die in ihrer Dichte immer mehr abnehmen, je weiter man sich von der Mittellinie (dem Mittelwert) entfernt. Und der Bereich in dem (per definitionem) 68% aller Werte liegen ist eben diese „Standardabweichung“.

Warum ist das wichtig? Seit jeher versuchen Menschen Sachverhalte (und besonders Zahlen) zu systematisieren. So auch beim Immobilienwert. Man systematisiert einfach die Kaufpreise, die täglich bei jedem Immobilienverkauf anfallen und kraft Gesetzes am Ende an die Gutachterausschüsse (GAA) übermittelt werden müssen. Und nun geht die Analyse des GAAs los:

  • Der GAA sortiert,
  • rechnet,
  • vereinheitlicht,
  • systematisiert,
  • rechnet ungewöhnliche objektspezifische Sachen heraus
  • und andere besondere Sachen dazu
  • und wendet die oben zitierten einfachen statistischen Verfahren in Bezug auf die Kaufpreise UND die vielfältigen Eigenschaften der Kaufobjekte an.

Die daraus resultierenden Daten stehen „Ihnen“ und „uns“ dann zur Verfügung (regelmäßig in den sog. Grundstücksmarktberichten käuflich zu erwerben). Das erledige ich für Sie.

Was aber, wenn der Gutachterausschuss NICHTS Verwertbares liefert? Dann kommen die Erfahrung und der Sachverstand des Gutachters ins Spiel und füllen die Lücken.
Genau dieses Problem „der ganz besonderen eigenen Erfahrungen“ versucht der Sachverständige möglichst „gering zu halten“, weil er gelernt hat, dass seine ganz persönliche Meinung eben NICHT zum statistischen Mittel- oder Medianwert führt. Und den statistisch genauesten Wert wollen wir ja optimaler Weise erkennen. Das ist eben der Wert, der über Alles betrachtet mehr Wahrheit enthält als der aus 2-6 Immobilienverkäufen pro Monat abgeleitete Wert z.B. eines jeden Immobilienmaklers.

Wie geht die Berechnung mit den Daten vom GAA weiter? Wir drehen die Berechnung – genau genommen einfach um und errechnen aus den statistischen Standardwerten des GAAs (allerdings unter Berücksichtigung des speziellen Einzelfalles) den Wert für das vorliegende Bewertungsobjekt.

Damit liegt ein Grundwert vor und man muss nun „sachverständig“ mit Zu- oder Abschlägen (für all die Sachen, die eben nicht im reduzierten Standardmodell des GAAs enthalten sind) den Wert an das „wahrscheinlichste Ergebnis“ annähern.

Dann noch den Vorgang erklären, die Besonderheiten erwähnen, Abweichungen begründen und klarstellen, viele Seiten drucken und binden; und schon ist man „statistisch :)“ nach 2-3 Monaten fertig.

Gut, hört sich so natürlich einfach an, aber in der Praxis vergehen vom

  • Auftrag
  • über die Sammlung aller notwendigen Unterlagen,
  • dem Grundkonzept,
  • der Eingabe aller relevant Daten in Berechnungsschemata oder Programme,
  • die Auswertung der Rechenergebnisse und
  • letztlich dem Schreiben von 80 bis 300 Seiten individuellem Text

(beim Rest hilft heute die EDV) viel Zeit – besonders, weil man selten ein Projekt durchgängig bearbeiten kann. Fehlt, z. B. die Bauakte und man muss auf Einzeltermine in der Behörde warten, so vergehen schnell 4-8 Wochen, nach denen man sich den roten Faden auch erst wieder erarbeiten muss.

Wir bitten also um Verständnis, dass ein Gutachten in den meisten Fällen nicht  nach Auftragserteilung und Ortsbesichtigung in Kürze erarbeitet werden kann.

Sie können jedoch durch Bereitstellung aller Unterlagen, die schon vorhanden sind oder vorauseilend von Ihnen bei den Behörden besorgt wurden, für einen straffen Ablauf sorgen. Welche Unterlagen notwendig sind haben wir unter "Notwendige Dokumente" für Sie zusammengestellt.